En coulisses

En coulisses

Le 31 août 2016

 

La construction d'une résidence neuve est l'aboutissement d'un long processus piloté par le promoteur immobilier dont le rôle reste méconnu par les acquéreurs.

Prospection foncière, demande des autorisations administratives, phase d'études, montage financier, commercialisation, livraison… Découvrez  le long chemin qu'emprunte un promoteur immobilier avant de livrer une résidence neuve à ses acquéreurs ; en d’autres termes, rentrez dans les coulisses de notre métier.

 

Choisir le terrain

Que ce soit par le biais d'une prospection directe ou par l'intermédiaire d'un réseau d'apporteurs d'affaires (notaires, architectes, agents immobiliers..), la recherche foncière est le nerf de la guerre de la promotion immobilière. La matière première que représentent les terrains constructibles reste l'or de l'activité et la première étape d'un long processus.

Proximité des commerces, des écoles, environnement direct, espaces verts, et transports, autant de critères qu'ATLAND prend en compte pour vous proposer des programmes attractifs et idéalement situés. Cette démarche initiale pose le promoteur dans la position d’un acquéreur qui recherche le meilleur emplacement pour faire construire sa maison.

Pour nos futurs clients, nous nous efforçons de trouver les meilleurs sites, sur les territoires les plus convoités ou qui ont un potentiel d’attractivité à venir. C’est le métier de notre directeur de développement.

 

Étudier la faisabilité

Une fois le terrain trouvé, une étude de marché va être réalisée pour déterminer les besoins précis de la zone sur laquelle se situe le terrain. Pendant ce temps,  le promoteur va faire appel à un architecte et des bureaux d’études pour concevoir l’architecture du bâtiment et valider les aspects techniques du projet. L’objectif de cette étape est de constituer un dossier de demande de permis de construire qui sera présenté à la mairie afin d’obtenir une autorisation.

Débute à ce stade une étude de faisabilité qui a pour objectif de démontrer la cohérence financière du projet. Il s’agit donc d’analyser les documents techniques – étude de sol, plan local d’urbanisme – pour savoir s’il est possible de construire  sur la parcelle en question et ce qu’il est possible de construire. Parallèlement, nos directeurs de programmes travaillent avec un architecte sur une ébauche de projet et commencent à dessiner la future résidence et à définir sa forme, sa position ainsi que le type et le nombre de lots qu’elle pourra contenir. L’idée ici est d’arriver à un équilibre financier entre les dépenses à effectuer (achat du terrain, aménagement éventuel, parfois de la démolition, prix de la construction en tant que telle) et les recettes prévisionnelles (vente des appartements).

 

Obtenir le permis de construire

Cette phase dite « d’instruction » va durer entre trois et six mois à compter du dépôt du permis de construire. Sa durée va dépendre notamment des caractéristiques du projet. Une fois délivré par le maire, le promoteur se doit d’afficher en mairie et sur le terrain son intention de construire un immeuble de X logements qui vont constituer une surface de X mètres carrés. Cette information est destinée aux riverains qui ont la possibilité, s’ils s’opposent à la construction d’un immeuble à cet endroit, de poser un recours administratif qui va bloquer le processus et retarder la purge du permis de construire. Afin de prévenir ces objections, ATLAND s’efforce de rencontrer les riverains pour leur présenter le projet. Quoiqu’il en soit, le permis de construire ne pourra être mis en œuvre qu’une fois ce recours purgé. Cette étape est donc décisive et peut parfois s’avérer longue et laborieuse.

 

Préparer le lancement commercial

À ce stade, tous les éléments techniques sont précisés, de l’épaisseur des murs à l’emplacement des menuiseries en passant par la surface des balcons. Il s’agit donc de déterminer le prix de chaque appartement. Tous les critères sont passés au crible en détail afin d’obtenir des prix cohérents en fonction des caractéristiques des appartements : orientation, surface, type de parking, étage, … C’est aussi à cette étape qu’est fixée une date de livraison. Elle doit être suffisamment proche pur satisfaire les premiers réservataires et en même temps suffisamment éloignée pour laisser le temps au promoteur d’avoir vendu suffisamment de lots pour lancer l’opération.

C’est la phase de vérité pour chaque programme immobilier, l’étude de marché et les orientations prises par le promoteur immobilier doivent avoir été bonnes pour que les appartements se vendent.

 

Acheter le terrain

L’achat du terrain n’est pour l’instant resté qu’au stade du compromis de vente. Le promoteur devra, comme tout acquéreur particulier, attendre l’accord de la banque pour signer l’acte définitif chez le notaire. Or, il faut savoir que les banques n’accorderont cet emprunt qu’à la condition d’avoir déjà commercialisé les appartements. Elles exigent même qu’entre 30% et 50% des lots soient déjà vendus, en fonction de l’emplacement.

Pendant cette phase de montage, toutes les équipes travaillent ensemble pour que le projet se concrétise : pendant que certains lancent les appels d’offres auprès des constructeurs, d’autres font signer les contrats de réservation aux premiers acquéreurs.

Enfin, le lancement commercial est réussi et ATLAND devient propriétaire du terrain.

 

Construire le bâtiment 

Chez ATLAND, nous sommes promoteurs. Nous ne construisons donc pas les logements neufs que nous concevons. Nous faisons appel à des constructeurs indépendants pour réaliser vos logements. Les entreprises qui vont intervenir tour à tour sur le chantier sont désignées d’un commun accord avec le maître d’œuvre d’exécution et choisies selon la qualité de leur travail. Elles seront rémunérées une fois leur tâche achevée, d'où, côté acquéreur, le versement d’appel de fonds réguliers au rythme des différentes phases de travaux.

Le métier du maître d’œuvre, et le nôtre par extension, est de superviser la mise en œuvre afin que l’immeuble soit conforme à nos attentes et à celles de nos clients, et surtout qu’il arrive à terme à la date voulue. Cette date de livraison, rappelons-le, est précisée sur le contrat de réservation. C’est aussi à cette étape que le promoteur va proposer à ses clients acquéreurs de choisir leur type de prestations ou de personnaliser leur futur logement.

Les entreprises de construction sont rémunérées en fonction de l’avancée des travaux, notamment par le biais des appels de fonds émis auprès des acquéreurs.

 

Livrer les appartements

Enfin, et c’est là que nos chemins se croisent à nouveau, vient le jour de la livraison de votre appartement. Moment décisif, elle est l’aboutissement d’un long processus que nous vous avons décrit précédemment. Nous ne nous attarderons pas sur son déroulement, qui a fait l’objet de cet article.

Nous aurons fait, lors de ces longs mois de travail, tout ce qui est en notre pouvoir pour que votre logement soit à la hauteur de vos attentes. Nous formulons simplement le souhait que ce soit le cas et que vous trouviez dans nos programmes le confort et la qualité que vous espériez trouver chez ATLAND.

 

Ces derniers mois, nous avons lancé plusieurs programmes. Nous vous invitons à parcourir nos pages pour les découvrir.

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